Nach § 11 Abs. 2 EStG sind Vorauszahlungen für einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren gleichmäßig auf die Nutzungsdauer zu verteilen. Diese Regelung wendet die Finanzverwaltung bisher jedoch auf ein marktübliches Disagio oder Damnum nicht an. (BMF- Schreiben vom 05.04.2005 zu Zweifelsfragen zum Richtlinienumsetzungsgesetz)
Damit sind Zinsvorauszahlungen im Rahmen eines Disagios nach wie vor steuerlich als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Hierzu müssen jedoch folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- marktübliche Finanzierung: Disagio maximal 5 %
- Zinsfestschreibung mindestens fünf Jahre
- Zahlung längstens 3 Monate vor der Darlehensauszahlung, dies gilt auch bei einer Teilauszahlung von mindestens 30 %
Beträgt das Disagio mehr als 5 % der Darlehenssumme ist der übersteigende Teil über die Dauer der Zinsfestschreibung zu verteilen.
Erstattet die Bank bei vorzeitiger Tilgung des Darlehens einen Teil des Disagios stellt dies eine Einnahme im Jahre des Zuflusses dar.
Schuldzinsen stellen bei Einkünften aus der Immobilienvermietung abzugsfähige Werbungskosten dar, soweit das Darlehen im Zusammenhang mit den Kosten der vermieteten Immobilie steht. Bei neuen Darlehensvereinbarungen kann zur Senkung der lfd. Belastung ein Disagio vereinbart werden. Das Disagio ist eine Zinsvorauszahlung und wird von dem gewährten Darlehensbetrag von der finanzierenden Bank einbehalten.
Beispiel: Zins: 3 %, Laufzeit: fünf Jahre, Auszahlung 95 %, Disagio 5 %
Durch eine geschickte Vertragsgestaltung können hier sofort Steuervorteile (Steuererstattungen) generiert werden und damit zusätzliche Liquidität geschaffen werden.
Diese Regelung gilt nicht nur bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch bei allen anderen Überschusseinkünften. Soweit bei einem betrieblichen Darlehen die Gewinnermittlung im Rahmen der Bilanzierung erfolgt, ist jedoch eine Abgrenzung des Disagios zwingend vorgeschrieben.
Stand: September 2017