Das BVerfG hat mit Urteil vom 10.04.2018 entschieden, dass bestimmte Vorschriften der Einheitsbewertung der Grundstücke jedenfalls seit dem 1. Januar 2002 unvereinbar mit dem Gleichheitsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 1 GG sind.
Für die bisherige Ermittlung der Einheitswerte wurde in den alten Bundesländern auf Wertverhältnisse zum 01.01.1964 und in den neuen Bundesländern auf Wertverhältnisse zum 01.01.1935 abgestellt. Diese Wertverhältnisse sind stark veraltet und geben nicht mehr die Wertentwicklungen bis heute wieder, was zu starken Ungleichbehandlungen führen kann.
Der Gesetzgeber hat ein neues grundlegend geltendes Bewertungsmodell (sog. „Bundesmodell“) verabschiedet. Durch eine eingeführte Öffnungsklausel haben sich mehrere Bundesländer für eigene Bewertungsregelungen entschieden. Je nachdem, in welchem Bundesland Ihr Grundstück liegt, sind daher unterschiedliche gesetzliche Regelungen anzuwenden. Es gelten z.B. in Sachsen das Bundesmodell (wertabhängiges Bewertungsmodell) und in Hessen ein eigenes Landesmodell (Flächen-Faktor-Modell).
Die besonderen Regelungen beziehen sich dabei insbesondere auf die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens (die sog. Grundsteuer B). Die Regelungen zu den Betrieben der Land- und Forstwirtschaft (sog. Grundsteuer A) im Wesentlichen in allen Bundesländern identisch. Für die Grundstückseigentümer ist daher zukünftig zuerst die Lage des Grundstücks zu betrachten, da sich danach die anzuwenden gesetzlichen Regelungen ergeben. Zunächst erfolgt die Feststellung des Grundsteuerwerts und Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt. Danach erfolgt Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde.
Die Ermittlung des Ausgangswerts (Grundsteuerwert) erfolgt je nach Bundesland – ggfs. unterschiedlich. In Sachsen erfolgt die Ermittlung der Grundsteuer B zukünftig anhand eines wertabhängigen Modells. Dabei sind je nach Grundstücksart zwei Bewertungsverfahren zu unterscheiden. Während die Wohngrundstücke (EFH, ZFH, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) einheitlich im Ertragswertverfahren bewertet werden, sind die Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) im Sachwertverfahren zu bewerten. Die so ermittelten Grundsteuerwerte werden mit der Steuermesszahl multipliziert, welche sich zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken unterscheidet. Durch die geringe Steuermesszahl für Wohngrundstücke, wird die Wohnnutzung pauschal begünstigt. Weitere Ermäßigungen gibt es für den sozialen Wohnungsbau, bestimmten Rechtsträgern und für Baudenkmäler.
Die Grundsteuer nach der Grundsteuerreform wird erstmals für den Erhebungszeitraum 2025 festgesetzt. Bis zum Kalenderjahr 2024 beruhen die Grundsteuerbeträge weiterhin auf den bisher gelten Regelungen zur Einheitsbewertung. Für die Neubewertung und Ermittlung der Grundsteuer sind erstmalig in allen Bundesländern Feststellungserklärungen zur Ermittlung der Ausgangsbeträge auf den 01.01.2022 durch die Grundstückseigentümer abzugeben. Dabei sind die Erklärungen grundsätzlich elektronisch (z.B. per Elster) bis zum 31.01.2023 an das Finanzamt zu übermitteln.
Dipl. Volkswirt Stefan Lorenz
Wirtschaftsprüfer
Stand: Oktober 2022